定期借家契約という罠｜20年契約と違約金に気をつけたいクリニック開業

クリニックを開業する際、テナントの賃貸借契約には大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つがあります。普段あまり意識することはないかもしれませんが、この違いは開業後の経営に大きな影響を与えます。一般的なテナントでは普通借家契約を目にする機会が多いと思いますが、イオンモールのような大型商業施設や医療モールでは、定期借家契約が採用されていることもあります。また、施設の規模にかかわらず、オーナー側の方針によって3年や5年といった定期借家契約になっている場合もあります。

私は、基本的には普通借家契約の方が、開業する医師にとって有利なことが多いと考えています。私自身のクリニックも普通借家契約で、3年ごとに更新する形です。更新料は3年ごとに家賃1か月分かかりますが、正当事由がなければ更新を拒まれることはないため、長く診療を続ける前提で計画を立てられます。もっとも、開業した当初は普通借家と定期借家の区別があまりついておらず、運よく普通借家を選べていたというのが正直なところです。一方で、医療モールなどでは10年、20年といった長期間の定期借家契約が提示されることもあり、一見すると長期間安定して診療を続けられるというメリットがあるようにも思えます。しかし、数年先の経営環境さえ予測することが難しい現在、10年や20年という長期契約を結ぶことが、本当に合理的な選択なのでしょうか。今回は、私が見聞きした契約事例も踏まえながら、クリニック開業における定期借家契約のリスクについて考えてみます。

普通借家契約と定期借家契約の違い

まず、普通借家契約と定期借家契約の大きな違いは、契約期間が満了した際の取り扱いです。普通借家契約では、貸主が契約の更新を拒絶するためには、原則として法律上の正当事由が必要になります。つまり、借主が適切に契約を履行している限り、貸主の一方的な都合だけで簡単に退去させられるわけではありません。一方、定期借家契約では、契約で定められた期間が満了すると、原則として更新されずに契約が終了します。貸主と借主の双方が合意すれば再契約も可能ですが、普通借家契約の更新とは異なり、借主が当然に契約を継続できるわけではありません。

この違いは、クリニックのように内装工事へ多額の初期投資を必要とする事業では、特に重要になります。例えば、3年や5年の定期借家契約で開業した場合、ようやく経営が安定してきたところで契約期間が満了し、再契約できなければ退去しなければならない可能性があります。せっかく多額の費用をかけて内装を整えても、短期間で撤去し、原状回復工事を行わなければならなくなれば、大きな損失になります。そのため、クリニックを開業する立場としては、特別な理由がない限り、短期間の定期借家契約には慎重になるべきです。

一方で、大型商業施設や医療モールなどでは、10年や20年といった長期間の定期借家契約を提示されることがあります。20年間借りられるのであれば、短期契約とは異なり、内装投資の回収期間を十分に確保できるという考え方もあるでしょう。確かに、長期間の利用を前提として施設を整備する場合には、一定の合理性があります。しかし、ここで注意したいのは、契約期間が長いことと、経営上の自由度が高いことは、必ずしも同じではないという点です。

20年間の家賃を支払わなければ解約できない契約

私がこれまでに聞いた中で、特に厳しいと感じたのは、ある医療モールにおける20年間の定期借家契約の話です。比較的大きな施設で、20年間テナントを借りられるという契約だったのですが、問題は途中解約の条件にありました。聞いたところでは、契約期間中に解約しようとする場合、残りの契約期間に相当する家賃を違約金として支払う必要があるという内容だったそうです。つまり、途中で経営が立ち行かなくなって退去したとしても、契約満了まで借り続けた場合に相当する金額を負担しなければならないということです。

これは、かなり厳しい契約です。仮に20年間の契約を結び、10年で撤退することになったとしても、残り10年間の家賃相当額を支払わなければならないとすれば、相当な金額になります。大型の医療モールであれば家賃そのものも高額になるため、条件によっては億単位の負担が発生する可能性もあります。例えば家賃が月100万円であれば、残り10年分で1億2,000万円になります。実際にその契約がその後どうなったのか、私自身は把握していませんが、こうした契約条件が提示されることもあるという話を聞いて、驚きました。

すべての定期借家契約がここまで厳しいわけではなく、途中解約する場合には6か月分の家賃を違約金として支払えば退去できる契約や、一定期間前に予告すれば解約できる契約もあります。しかし、事業用の定期借家契約では、住宅の一部に認められているような法律上の中途解約権が原則として用意されているわけではなく、途中解約の可否や条件は契約内容に大きく左右されます。そのため、単に「20年間借りられる」という説明だけで安心するのではなく、「20年間の途中で撤退したくなった場合にはどうなるのか」という点まで、必ず確認しておく必要があります。

なお、残りの期間の家賃相当額を違約金とする条項については、裁判で争われた事例があり、1年分を超える部分を無効とした裁判例もあります。ただし、判断は具体的な契約内容や事情によって異なり、どの程度まで認められるかについて確立した基準があるわけではありません。したがって、極端に高額な違約金が定められている場合には、法律上問題があるはずだから大丈夫だと考えるのではなく、契約を結ぶ前に専門家へ確認することが重要です。

この20年契約の話は、以前に書いた記事でも少し触れています。

10年後、20年後のクリニック経営を予測できるのか

私が長期間の定期借家契約に慎重な理由は、そもそも開業後の経営環境を長期にわたって予測することが極めて難しいからです。クリニックを開業しても、実際にどれくらい患者さんが来院するのか、想定していた収益を確保できるのか、地域の人口がどのように変化するのかは、開業してみなければ分からない部分が少なくありません。特に医療モールの場合、施設全体の集客力や、他のテナントの状況にも影響されます。開業前には魅力的に見えた施設でも、数年後に同じ状況が続いている保証はありません。

例えば、現在は人口が多く、将来も安定していると思われる地域であっても、5年も経てば街の雰囲気や人口構成が大きく変わることがあります。新しい住宅地の開発、周辺商業施設の開業や閉鎖、外国人住民の増加を含む地域住民の構成の変化など、さまざまな要因によって診療圏の状況は変化します。こうした変化がクリニックにとってプラスに働くこともあれば、当初想定していた患者層や受診行動が変化することもあるでしょう。開業時点の診療圏調査だけで、10年後や20年後の経営環境を正確に見通すことは困難です。

また、あまり考えたくないことではありますが、自然災害のリスクもあります。大きな地震や水害などによって商業施設が被害を受け、施設全体の営業が困難になる可能性も否定できません。災害によって建物が使用できなくなった場合には、契約や法律に基づく別の取り扱いが生じることもあります。しかし、施設が完全に使用不能になるほどではなくても、周辺人口の減少やテナントの撤退などによって経営環境が悪化することは十分考えられます。こうした不確実性を抱えながら、10年や20年という単位で多額の固定費を負担する契約を結ぶことには、相応のリスクがあります。

長期の定期借家契約で開業するのであれば、普通借家契約で開業する場合以上に、将来の経営環境が変化した際の対応まで考えておくべきです。特に、経営がうまくいかなかった場合に撤退できるかどうかは、開業前の段階で必ず検討しておきたいところです。

都心の医療ビルは入れ替わりが激しい

少し話は変わりますが、最近は大型の医療モールや医療ビルを見かける機会も増えているように感じます。私自身、先日東京都心へ行く用事があった際に、新しく建設されている医療ビルを見かけて少し驚きました。1階が調剤薬局で、2階から10階あたりまでクリニックが入るような、建物全体が医療施設という形態です。都心の地価の高い場所に、こうした大規模な医療ビルが新たに建設されているのを見て、果たしてどのような収支計画で成り立つのだろうかと考えてしまいました。

美容医療など収益性の高い自由診療を中心としたクリニックであれば、高額な家賃を負担しながら経営することも可能かもしれません。しかし、一般的な保険診療を中心とするクリニックの場合には、かなり多くの患者さんを診療しなければ採算が合わないのではないかと思います。特に都心部では、家賃だけでなく人件費も高額になりやすいため、開業時点での初期投資も相当なものになるでしょう。こうした施設のすべてが定期借家契約というわけではありませんが、中には厳しい契約条件が設定されている案件もあると聞きます。どのような先生が、どのような診療形態で成功することを想定しているのか、個人的には気になるところです。

さらに、医療モールには、施設全体の構成によって経営が左右されるという問題もあります。例えば、複数のクリニックが入居することを前提として集患を見込んでいても、予定していた診療科がなかなか埋まらなかったり、途中で他のクリニックが撤退したりする可能性があります。商業施設であれば、周囲の店舗が閉店して人通りが減少することも考えられます。こうした変化は、自分のクリニックの経営努力だけではどうにもならない部分です。

もう一つ驚いたのは、先日、医療ビルとして運営されていた建物から、保険診療の医療機関の大半が撤退しているのを目にしたことです。場所は、乗降客が非常に多く、外国人観光客も多い、都内でも特に栄えている主要駅です。そのビルは駅のすぐ近くにあり、人通りも視認性も申し分ない立地で、以前は1階から6階くらいまですべて医療機関が入っていました。それが今では、メンタルクリニックと歯科を除いてほとんどが撤退し、まったく別の業種のテナントが入っていました。これほどの好立地でも撤退が相次ぐのを見て、本当に厳しいのだと実感しました。

あるMRさんから聞いた話でも、東京都心ではクリニックの入れ替わりがかなり激しいそうです。開業したと思ったら数年も経たないうちに撤退したり、経営者が変わったりするクリニックもちらほらあるといいます。都会のビル診も、本当に厳しい時代になったと最近実感しています。もしこうしたビルで20年の定期借家契約を結んでいたら、周りのクリニックが次々に撤退していっても、自分だけは簡単に出ることができません。

医療モールの調剤薬局にも経営上のリスクがある

医療モールについて考えるとき、もう一つ気になるのが調剤薬局の存在です。医療モールでは、同じ建物やすぐ近くに調剤薬局があることを前提として、施設全体の利便性を高めている場合が多いと思います。患者さんにとっても、診察を受けた後に近くの薬局で薬を受け取れるというのは大きなメリットです。しかし、こうした医療モール内の薬局についても、経営環境は決して楽ではなくなってきています。

調剤報酬では、以前から特定の医療機関への依存度が高い薬局などに対して、調剤基本料の評価を見直す方向で制度改定が行われてきました。さらに2026年度の調剤報酬改定では、2026年6月1日以降に新規開設される薬局のうち、一定の要件に該当する都市部の門前薬局や医療モール内の薬局について、「門前薬局等立地依存減算」として15点の減算が新設されています。また、医療モール内の複数の医療機関を、処方箋集中率の計算上は一つの医療機関とみなす取り扱いも導入されています。すべての医療モール内薬局が一律に減算されるわけではありませんが、特定の立地や医療機関への依存度が高い薬局に対して、より厳しい評価が行われる方向にあることは確かです。

こうした状況では、医療モールに入居している薬局が、必ずしも長期間営業を続けてくれるとは限りません。仮に調剤報酬の見直しや患者数の不足などによって薬局の採算が合わなくなれば、撤退を選択する可能性もあります。そうなると、薬局が近くにあることを前提としていた医療モールの利便性が損なわれ、患者さんの受診行動にも影響するかもしれません。薬局が撤退したからといって直ちにクリニックの経営が成り立たなくなるわけではありませんが、施設全体の魅力が低下する可能性は考えておきたいところです。

私は、こうした医療モールの仕組みが、今後少しずつ変化していくのではないかと危惧しています。クリニックだけでなく、調剤薬局も以前より経営環境が厳しくなっている中で、施設全体が長期間安定して運営されることを前提とした開業計画には、慎重になる必要があるのではないでしょうか。

内装工事や設備工事の費用にも注意したい

医療モールでの開業に関連して、もう一つ注意したいのが内装工事や設備工事の費用です。比較的大きな商業施設や医療ビルでは、電気設備や通信回線などの工事について、施設側の指定業者を利用しなければならなかったり、通常のテナントとは異なる施工条件が設けられていたりすることがあります。こうした工事費用が想定よりも大幅に高額になり、結果として開業費用が大きく膨らんでしまうという話も聞きます。正直なところ、ふっかけられている、ぼったくりに近いと感じるような条件を迫られることもあるようです。

例えば、通常であればそれほど高額にならないと思われる通信回線の引き込み工事や電気工事でも、施設側の条件によっては相場より高い見積もりが提示される場合があるようです。すでにテナント契約を結んだ後で、こうした追加費用が次々と明らかになると、借主としては困った状況になります。契約後に内装費用が当初の想定を大きく上回っても、簡単には撤退できない場合があるからです。

そのため、テナント契約を結ぶ前には、家賃や違約金だけでなく、内装工事に関する制約や指定業者の有無、電気・通信設備の工事条件などについても確認しておきたいところです。特に、施設側の指定業者しか工事できない場合には、事前に概算費用を確認し、開業資金にどの程度の影響があるのかを把握しておくことが大切です。契約を結んでから想定外の費用に気づいても、乗りかかった船ということで、そのまま進めざるを得なくなる可能性があります。とはいえ、初めて開業する先生が、ここまで先を読んで一人で確認するのはほぼ不可能です。初めてなのですから当然のことで、そうしたところにつけ込む業者も中にはいます。だからこそ、契約書の案や工事条件はできるだけ早く出してもらい、開業経験のある先生や専門家に一度見てもらうことをおすすめします。こうした条件が出てくるタイミングについては、次の章で触れます。

厳しい契約条件が後から提示されることもある

もう一つ注意したいのは、違約金や契約期間、工事条件といった重要な契約条件が、開業準備のかなり進んだ段階で明らかになることもあるという点です。最初は立地や家賃、施設の概要について説明を受け、診療圏調査を行い、内装の検討なども進めていきます。その過程で、先生自身も「ここで開業する」という気持ちになっていくと思います。しかし、いざ正式な契約書を確認してみると、途中解約に多額の違約金が設定されていたり、契約期間満了時には原則として退去しなければならなかったりと、想定していなかった条件が記載されている場合もあるようです。

こうした条件が後から出てくると、心理的にも断りにくくなります。すでに多くの時間を費やし、開業準備も進めているため、多少条件が厳しくてもそのまま契約してしまいたくなるかもしれません。しかし、ここで無理をして契約し、後から多額の負債を抱えることになるのであれば、準備を白紙に戻した方がはるかに合理的です。

また、契約条件は必ずしもすべて受け入れなければならないものではありません。例えば、残存期間の家賃をすべて支払うという条件になっていても、交渉によって途中解約時の違約金を1年分や6か月分の家賃相当額に変更できる可能性もあります。貸主側が必ず応じるとは限りませんが、交渉の余地があるのであれば、契約前に相談してみる価値はあるでしょう。

そのため、医療モールなどで開業を検討する場合には、できるだけ早い段階で契約書の案を提示してもらうことをおすすめします。少なくとも、次の点は先に確認しておきたいところです。

• 普通借家契約か、定期借家契約か
• 契約期間は何年か
• 途中解約はできるか、違約金はどの程度か
• 期間満了後に再契約できるか、その条件は何か
• 内装・設備工事に指定業者や独自の施工条件があるか、概算費用はいくらか
• 退去するときの原状回復はどこまで求められるか

こうした重要な事項を先に確認しておけば、条件が合わない場合にも、比較的早い段階で撤退する判断ができます。開業準備が進んでから問題に気づくよりも、はるかに傷を浅くできます。

これからのクリニック開業では撤退のしやすさも重要になる

今後のクリニック経営を考えると、私はこうした賃貸借契約の問題が、これまで以上に重要になると考えています。医療業界全体の経営環境は厳しさを増しており、特に人口密集地での新規開業では、競合する医療機関の多さや高額な固定費など、さまざまな問題があります。医療法人や病院、診療所の経営破綻や閉鎖についても報道されるようになり、クリニックを開業すれば長期間安定して経営できるという前提は、以前ほど確実なものではなくなっています。

また、コロナ禍に実質無利子・無担保融資などを利用した医療機関では、その後の返済負担が経営に強くのしかかっていると聞いています。物価や人件費の上昇なども含めると、今後もさまざまな要因によってクリニックの収益性が変化する可能性があります。そのような状況で、過去に長期間の定期借家契約を結んだ先生方が、経営不振に陥っても高額な違約金のために撤退できないという問題が出てくるのではないかと、私は少し心配しています。

不動産業者や施設の担当者から、「早く決めないと他の先生が入ってしまいます」「今すぐ契約しないとこの条件では借りられません」といった説明を受けることもあるかもしれません。実際に人気のある物件であれば、早く意思決定する必要がある場合もあるでしょう。しかし、高額な初期投資と長期間の固定費を伴うクリニック開業では、急いで契約することによるリスクの方がはるかに大きくなる可能性があります。契約を結んでしまった後に内容を変更したり争ったりすることは、時間的にも金銭的にも大きな負担になります。十分に契約条件を確認する時間が取れない場合には、むしろその物件を見送るという判断も必要です。

クリニックの開業では、どうしても開業すること自体に意識が向きがちで、うまくいかなかった場合のことまで十分に考えられないことがあります。しかし、開業できることと、必要になったときに撤退できることは、別の問題です。長期間借りられるというメリットだけでなく、途中で経営方針を変更したり、クリニックを閉院したりする場合の負担まで確認した上で、契約を判断することが大切です。特に大型の医療モールなどで定期借家契約を提示された場合には、普通借家契約以上に慎重に条件を確認してください。

おまけ：一般の賃貸住宅でも定期借家契約には注意が必要

最後に少し余談です。定期借家契約はクリニックのテナントだけでなく、一般の賃貸住宅でも利用されています。先生方の中にも、ご自宅を賃貸で借りている方は少なくないと思いますが、普通借家契約と定期借家契約の違いについて、あまり意識したことがない方もいらっしゃるのではないでしょうか。

日本の普通借家契約では、借主の権利が法律上かなり手厚く保護されています。例えば、大家さんが契約の更新を拒否したいと考えても、正当事由がなければ原則として一方的に更新を拒絶することはできません。また、家賃の滞納が発生した場合でも、それだけで直ちに強制的な退去が実現するわけではなく、契約解除の可否や明け渡しについては法律上の判断や手続きが必要になります。滞納の状況によっては契約解除が認められることもありますが、借主の居住や事業の継続が法律によって一定程度保護されているという点は重要です。

一方、定期借家契約では、例えば2年間や3年間という契約期間が設定されていれば、原則として期間満了によって契約が終了します。貸主と借主が合意すれば再契約することもできますが、これは普通借家契約の更新とは異なり、新たに契約を結び直すという取り扱いになります。なお、契約期間が1年以上の定期借家契約では、原則として貸主から期間満了の1年前から6か月前までの間に終了通知を行う必要があるなど、一定の法的な手続きも定められています。

定期借家契約そのものが悪い制度というわけではなく、貸主にとっては期間満了時の取り扱いが明確になるというメリットがあります。また、借主にとっても、契約期間や条件によっては合理的な選択になることがあります。ただし、借主が長期間その物件を利用したいと考えている場合には、普通借家契約とは性質が大きく異なることを理解しておきましょう。これは住宅でもクリニックのテナントでも、基本的には同じです。